Affittare una singola stanza della propria abitazione è un’operazione che il nostro ordinamento qualifica come locazione parziale, ossia un contratto attraverso il quale il proprietario mette a disposizione del conduttore solo una parte ben individuata dell’immobile, mantenendo la titolarità esclusiva sulle restanti porzioni e condividendo con l’ospite spazi comuni come ingresso, cucina o servizi. La cornice normativa di riferimento resta quella generale della locazione ad uso abitativo, compresa fra gli articoli 1571 e seguenti del codice civile e la legge 431 del 1998, ma con alcune particolarità: anzitutto a livello contrattuale occorre descrivere la stanza mediante indicazione catastale o planimetria, individuare chiaramente le parti comuni di cui il conduttore può servirsi e specificare che la restante porzione della casa rimane nella disponibilità esclusiva del locatore. La giurisprudenza ha più volte chiarito che l’oggetto di una locazione deve essere determinato o quantomeno determinabile e ciò vale anche per la singola camera; in mancanza di tale puntualizzazione il contratto rischia di essere impugnato per indeterminatezza dell’oggetto.
Il contratto deve essere redatto in forma scritta, facendo riferimento a questo modello contratto di locazione di stanza singola su Contrattidilocazione.net, firmato dalle parti e registrato telematicamente tramite il modello RLI dell’Agenzia delle Entrate entro trenta giorni dalla data di decorrenza; l’obbligo discende dall’articolo 1, comma 346, della legge 311 del 2004 che estende la registrazione a ogni locazione superiore a trenta giorni complessivi dell’anno solare. La registrazione può avvenire on-line attraverso il portale RLI web, allegando copia scannerizzata del contratto e dell’APE se dovuto, ed è possibile esercitare contestualmente l’opzione per la cedolare secca, un regime di tassazione sostitutiva che consente di pagare un’imposta proporzionale al canone e di esentarsi da imposta di registro e di bollo. L’aliquota ordinaria della cedolare è fissata al ventuno per cento, salvo la riduzione al dieci per cento per i contratti a canone concordato. L’Agenzia delle Entrate ha confermato che la cedolare può essere applicata anche alle locazioni parziali di abitazioni, purché il contratto venga registrato con la corretta tipologia d’uso abitativo e il locatore rinunci all’aggiornamento ISTAT, come previsto dalla norma di disciplina del regime sostitutivo.
Quando la camera venga concessa per periodi inferiori a trenta giorni, ci si muove nella sfera delle locazioni brevi disciplinate dal decreto legge 50 del 2017; in tal caso la registrazione del contratto non è necessaria, ma il locatore soggetto privato deve rilasciare ricevuta fiscale al conduttore e inserire i corrispettivi nella dichiarazione dei redditi, con facoltà di assoggettare le somme alla cedolare secca. La riforma intervenuta nel 2025 ha alzato al ventisei per cento l’aliquota sostitutiva per i soggetti che destinano a locazioni brevi da due a quattro unità immobiliari, lasciando al ventuno per cento l’immobile individuato come principale; questo rialzo tocca anche le locazioni brevi di singole stanze, qualora l’abitazione faccia parte del portafoglio che eccede l’unità agevolata.
Sotto il profilo civilistico il locatore deve garantire che la stanza e i servizi comuni soddisfino le condizioni di igiene, sicurezza e abitabilità dettate dai regolamenti locali e dal decreto ministeriale 5 luglio 1975; ciò significa dotare la camera di finestre apribili, riscaldamento conforme, impianti elettrici e gas certificati secondo il d.m. 37 del 2008. Se l’immobile è stato costruito dopo il 2014 o ha subito ristrutturazione rilevante, la consegna di un Attestato di Prestazione Energetica, pur non indispensabile ai fini di validità del contratto, è obbligatoria per evitare la sanzione amministrativa da mille a quattromila euro prevista dall’articolo 15 del decreto legislativo 192 del 2005.
Dovendo convivere con il proprietario o con altri inquilini, il conduttore deve rispettare la privacy e le regole di buon vicinato; per prevenire conflitti è opportuno integrare il contratto con un regolamento interno che disciplini gli orari di utilizzo della cucina, la pulizia dei locali comuni, il divieto di sublocazione o il limite alle permanenze di ospiti occasionali. Tali clausole non hanno soltanto valore etico ma sono giuridicamente efficaci se rispondono ai criteri di liceità, determinatezza e non contraddicano norme imperative; in caso di violazione il locatore può avvalersi dell’articolo 1456 e risolvere il contratto per inadempimento, previa diffida, se la clausola è espressamente qualificata come essenziale.
Il deposito cauzionale, anche nella locazione parziale, non può superare tre mensilità di canone; la somma deve essere restituita al termine, al netto di eventuali danni imputabili al conduttore, e non può essere trattenuta a compensazione di canoni non corrisposti senza una valutazione delle condizioni della stanza. L’orientamento giurisprudenziale ritiene abusiva la pattuizione di un deposito più elevato o la mancata restituzione ingiustificata, configurando gli estremi dell’illecito civile. Per evitare contestazioni si rivela preziosa la redazione di un verbale di consegna che descriva lo stato della stanza, l’inventario dei mobili e le condizioni di pulizia, accompagnato da documentazione fotografica datata.
Dal punto di vista condominiale, l’articolo 1122 cod. civ. vieta di destinare le parti di proprietà esclusiva a uso diverso da quello previsto se l’attività arreca pregiudizio alle parti comuni o alla stabilità, sicurezza o al decoro architettonico. La locazione di una singola stanza a uso abitativo non integra di per sé un mutamento di destinazione d’uso, tuttavia l’amministratore potrebbe pretendere, ai fini della sicurezza, i riferimenti anagrafici dell’ospite e l’osservanza del regolamento condominiale in materia di orari e raccolta rifiuti. In alcune città il regolamento comunale impone, per le locazioni brevi, la comunicazione di presenze alla questura attraverso il portale Alloggiati Web e la corresponsione dell’imposta di soggiorno; anche il locatore di sola stanza è tenuto a tali adempimenti se supera la soglia dei trenta giorni complessivi di pernottamento di ospiti turisti e se l’alloggio ricade fra quelli soggetti all’imposta.
Non vanno trascurate le implicazioni fiscali ai fini IMU e TARI. L’imposta municipale sugli immobili non subisce variazioni per il fatto di locare singole stanze, ma il locatore che non abbia l’esenzione prima casa perché fiscalmente residente altrove dovrà continuare ad assolverla sull’intero immobile. Diverso il discorso della tassa rifiuti: la suddivisione del tributo può essere pattuita nel contratto, prevedendo che il conduttore rimborsi una quota proporzionale ai metri quadrati occupati o al numero di occupanti, purché il criterio sia ragionevole; molti Comuni richiedono la denuncia TARI anche per i conduttori che occupano per più di sei mesi.
Qualora il locatore intenda riservarsi la facoltà di accedere alla stanza locata per controllarne lo stato, occorre inserire in contratto l’obbligo del conduttore di consentire l’ingresso previo preavviso scritto di solito di ventiquattro o quarantotto ore, compatibile con l’articolo 1587 che obbliga l’inquilino a consentire ispezioni necessarie. L’eventuale installazione di telecamere nei corridoi o punti di accesso comuni è consentita solo se le riprese non ledono la riservatezza della stanza; l’Autorità garante della privacy ha ribadito che la videosorveglianza non può penetrare in aree di esclusiva pertinenza dei conduttori.
Laddove l’immobile sia gravato da mutuo e nel contratto di finanziamento compaia una clausola di divieto di locazione senza consenso della banca, il proprietario dovrà ottenere il nulla osta dell’istituto per evitare la risoluzione del mutuo; tale clausola è più frequente in prestiti a tasso agevolato o in convenzioni edilizie. La violazione espone al rischio di decadenza dai benefici e di richieste di rimborso immediato.
Nel caso di locatore persona fisica priva di partita IVA, la locazione di stanza non costituisce attività d’impresa se rimane occasionale e priva di servizi equiparabili alla struttura ricettiva; la Corte di Cassazione ha confermato che la reiterazione di contratti di breve durata, accompagnati da servizi di pulizia, cambio lenzuola e somministrazione di pasti, può integrare attività alberghiera con obbligo di iscrizione alla Camera di Commercio. La linea di confine è labile ed è consigliabile limitare i servizi accessori per non sconfinare nell’esercizio di impresa senza autorizzazione.
Nel momento in cui le parti intendano sciogliere il contratto prima della scadenza, occorre rispettare i termini di disdetta indicati nella clausola finale, normalmente sei mesi per le locazioni ordinarie a canone libero; in mancanza di clausola specifica si applica il termine di preavviso stabilito dall’articolo 3 della legge 431. La risoluzione consensuale deve essere registrata con modello RLI entro trenta giorni, indicando la data di effettivo rilascio della stanza e l’eventuale saldo delle mensilità dovute; l’omissione dell’adempimento espone a sanzione, anche se l’imposta di registro non è dovuta ove il contratto sia in cedolare secca.
Affittare una stanza singola è quindi pienamente legittimo, ma presuppone il rispetto di un articolato ventaglio di obblighi: dalla redazione di un contratto completo e registrato alla verifica di conformità degli impianti, dal corretto regime fiscale – ordinario o cedolare – all’osservanza di eventuali normative locali in materia di presenze, passando per una buona gestione dei rapporti di convivenza. Solo una conduzione attenta di questi aspetti consente di trasformare una camera inutilizzata in un’opportunità economica senza incorrere in sanzioni o in contenziosi con l’inquilino, il fisco o il condominio, assicurando al proprietario entrate regolari e tranquillità giuridica, e al conduttore un alloggio sicuro e pienamente conforme alle garanzie che la legge gli riconosce.
