Revocare un incarico di mediazione conferito a un’agenzia immobiliare significa interrompere un rapporto fiduciario regolato in larga parte dalle norme sul mandato e sulla mediazione, con una struttura che resta però atipica rispetto al mandato puro, perché l’agente non rappresenta il cliente ma gli offre un servizio di intermediazione. Chi decide di sciogliere il vincolo deve innanzitutto identificare la tipologia di contratto sottoscritta: nella prassi italiana, infatti, l’incarico di vendita o di ricerca immobile si presenta talvolta in forma libera, talvolta su modulistica standard depositata in Camera di commercio e munita di richiamo alle clausole vessatorie ai sensi dell’articolo 1341 del codice civile. Molte agenzie utilizzano formulari predisposti dalle associazioni di categoria che contengono l’impegno in esclusiva, la durata, gli effetti del recesso e le penali per scioglimento anticipato; altre preferiscono un accordo di collaborazione senza vincolo di esclusiva, dal quale ci si libera con minor rigidità ma non sempre senza costi. Il primo passo da compiere consiste dunque nella lettura attenta delle clausole relative alla durata e alle modalità di recesso.
La disciplina codicistica colloca la mediazione tra i contratti tipici ma, a differenza del mandato, prevede che la provvigione sia dovuta solo se l’affare si conclude per effetto dell’attività dell’intermediario. In linea teorica, quindi, il cliente potrebbe revocare l’incarico in qualsiasi momento senza corrispondere indennizzi, purché l’affare non sia stato portato a buon fine e salvo il rimborso spese vive documentate. Nella realtà contrattuale, tuttavia, le agenzie inseriscono clausole che modulano questo principio, imponendo in caso di recesso anticipato un compenso parametrato alle attività già svolte o, più spesso, una somma forfettaria predeterminata che assume la natura di penale. La liceità di tali pattuizioni è stata riconosciuta dalla giurisprudenza a condizione che la penale non risulti manifestamente sproporzionata rispetto al pregiudizio potenziale dell’intermediario e che l’obbligazione sia espressamente accettata per iscritto, con doppia sottoscrizione se inserita in formulari.
Occorre poi analizzare la differenza tra revoca e risoluzione. La revoca è l’atto unilaterale con cui il cliente pone fine al rapporto prima della scadenza pattuita; non richiede l’esistenza di un inadempimento dell’agente, ma può comportare il pagamento della penale prevista. La risoluzione si fonda invece sull’inadempimento grave della controparte e, una volta rispettata la procedura della diffida ad adempiere o del termine essenziale, non comporta obblighi economici ulteriori, potendo anzi sfociare in una domanda di risarcimento danni contro l’agenzia. Valutare se ricorrere all’una o all’altra strada implica raccogliere documentazione: ad esempio, prove dell’inerzia dell’agente, pubblicazioni inesatte dell’annuncio, mancata gestione di richieste di visita oppure violazioni degli obblighi di diligenza professionale, quali la mancata verifica della regolarità edilizia dell’immobile.
La Corte di Cassazione ha più volte ribadito la natura strettamente personale e fiduciaria dell’incarico di mediazione, di qui la possibilità di revoca ad nutum ex articolo 1722 del codice civile. Tuttavia, il mediatore conserva il diritto al rimborso spese e, se l’affare viene concluso con un soggetto presentato prima della revoca, ha anche diritto alla provvigione. Ancor più delicato è il caso in cui il proprietario revochi l’esclusiva, concluda la vendita con un acquirente autonomamente reperito, ma nella finestra di efficacia del contratto: la Cassazione ha confermato la debenza della provvigione o del corrispettivo pattuito, ritenendo che la violazione dell’esclusiva configuri un’ipotesi di responsabilità contrattuale.
Per procedere correttamente occorre redigere una lettera di revoca in forma scritta, preferibilmente raccomandata A/R o PEC se le parti sono dotate di domicilio digitale. La comunicazione deve indicare il riferimento all’incarico, la data di sottoscrizione, la volontà di recedere con effetto immediato o al termine di un preavviso, nonché l’impegno a rimborsare le spese documentate o la penale, se dovuta. Qualora la revoca trovi fondamento in inadempimenti dell’agenzia, la lettera dovrà intimare la cessazione del contratto per giusta causa, descrivendo i fatti contestati. Il locatore che abbia affidato la locazione della stanza oppure il proprietario che abbia incaricato l’agenzia di vendere la casa dovranno allegare eventuale corrispondenza intercorsa e fissare un termine per la restituzione delle chiavi, delle planimetrie o di altra documentazione fornita.
Parallelamente alla revoca, il proprietario che voglia evitare futuri contenziosi deve prestare attenzione alla cosiddetta clausola di coda, quella previsione per cui l’intermediario matura il diritto alla provvigione se l’affare si conclude con un soggetto presentato durante la vigenza dell’incarico, entro un dato periodo successivo alla scadenza. Tale clausola è lecita purché la durata della coda sia ragionevole e adeguatamente determinata: la prassi notarile accredita un termine variabile fra tre e sei mesi. Se la vendita avviene oltre, la provvigione non è dovuta. Sarà dunque opportuno che la lettera di revoca richieda all’agenzia l’elenco nominativo e datato dei potenziali acquirenti già introdotti, così da evitare contese sulla paternità dell’affare nel periodo successivo.
Alla luce delle norme sull’adempimento, se la revoca interviene quando l’affare è già stato concluso ma il rogito non è ancora stato formalizzato, l’intermediario ha maturato il diritto alla provvigione e potrà escuterlo anche in via giudiziale. Il proprietario che desideri sottrarsi dovrà dimostrare che la vendita è avvenuta per causa indipendente dall’opera del mediatore, un onere probatorio difficile da assolvere. È consigliabile, pertanto, non revocare l’incarico in modo strumentale ma verificare l’effettivo apporto causale dell’intermediario.
Sul piano tributario, la penale corrisposta per la revoca anticipata è inquadrata come corrispettivo di prestazioni di servizi e soggetto a IVA se l’agenzia è un operatore economico; l’agenzia dovrà quindi emettere fattura. Il committente potrà dedurre il costo secondo le ordinarie regole fiscali se si tratta di un soggetto passivo d’imposta, mentre il privato non avrà oneri di dichiarazione aggiuntivi. È buona prassi pretendere dall’agenzia la fattura o la quietanza in cui sia indicata la causale “corrispettivo per penale da revoca incarico” per evitare richieste successive.
Alcuni contratti di esclusiva prevedono un corrispettivo in quota fissa per l’attività promozionale, distinta dalla provvigione, da pagarsi comunque al momento della revoca. La legittimità di tale clausola dipende dalla chiarezza della pattuizione e dalla corrispondenza con i servizi effettivamente prestati. Se, ad esempio, l’intermediario ha realizzato un servizio fotografico professionale o una campagna di marketing digitale, è ragionevole che pretenda il rimborso di tali costi; se invece si limita a una semplice pubblicazione su portali di settore, la richiesta di cifre sproporzionate potrebbe essere considerata vessatoria e dichiarata nulla in sede giudiziale.
Un tema spesso trascurato è la ripresa in proprio dell’attività di vendita o locazione dopo la revoca. Il proprietario, se intende promuovere direttamente l’immobile, dovrà cancellare dagli annunci pubblicati dall’agenzia tutti i riferimenti ancora presenti on-line, onde evitare confusione tra potenziali acquirenti e ridurre il rischio di rivendicazioni. Nel caso in cui, dopo la revoca, il proprietario voglia affidarsi a una nuova agenzia, è opportuno consegnare a quest’ultima la documentazione della revoca stessa, completa di elenco nominativi, in modo che la nuova intermediaria sappia quali contatti non può utilizzare senza esporre il cliente a contestazioni di doppia provvigione.
L’ipotesi opposta, vale a dire la revoca da parte dell’agenzia per comportamento inadempiente del cliente, è meno frequente ma possibile. Se il proprietario ostacola la visita all’immobile, non fornisce i documenti urbanistici o omette di informare su ipoteche o vincoli, l’intermediario può recedere senza obbligo di restituzione di eventuali spese, rivalendosi per i danni subiti. Di qui il consiglio di conservare sempre corrispondenza e ricevute relative alla documentazione consegnata: esse costituiscono prova della collaborazione data.
La procedura di revoca non implica, di regola, l’intervento notarile se non nei casi in cui il contratto sia stato già annotato a repertorio. Bastano la forma scritta e la prova di avvenuta comunicazione. Tuttavia, per chiudere definitivamente la pratica, è opportuno chiedere all’agenzia un documento di accettazione della revoca e di rinuncia a ogni pretesa futura, salvo quanto già concordato. Tale quietanza ha valore conciliativo e dissuade da futuri contenziosi.
