Come Chiedere la Liberatoria per le Spese Condominiali

Capita quasi sempre nello stesso momento: stai vendendo casa, stai comprando, oppure stai chiudendo una successione e qualcuno, il notaio, l’agenzia, l’acquirente, perfino la banca, ti chiede “la liberatoria delle spese condominiali”. E lì scatta la domanda pratica: come la chiedo in modo corretto e rapido, senza perdere tempo e senza ritrovarmi con un documento “mezzo valido” che poi viene contestato?

La verità è che, in ambito condominiale, la parola “liberatoria” viene usata per comodità, ma il documento più importante è l’attestazione dello stato dei pagamenti e delle eventuali liti in corso rilasciata dall’amministratore. È un documento che serve a fare chiarezza: quanto risulta pagato, cosa risulta ancora dovuto, quali spese sono state deliberate, quali conguagli potrebbero arrivare. È anche un modo per ridurre il rischio di discussioni dopo il rogito. Non elimina ogni rischio possibile, ma lo abbassa in modo significativo se la richiedi bene. In questa guida ti spiego come chiedere la liberatoria per le spese condominiali con un approccio “da vita reale”: cosa stai chiedendo davvero, quando ti serve, cosa deve contenere, come impostare la richiesta, come gestire tempi e costi, e cosa fare se l’amministratore ritarda o risponde in modo troppo generico.

Liberatoria, attestazione, quietanza: di che documento stiamo parlando davvero

Quando le persone dicono “liberatoria condominiale”, possono intendere tre cose diverse, e questa ambiguità è la prima causa di problemi.

La quietanza è una prova di pagamento: “ho pagato questa rata” oppure “ho saldato questa fattura”. È un documento puntuale, riferito a un pagamento specifico.

La liberatoria, nel linguaggio comune, è la dichiarazione che “non hai più nulla da pretendere”. In ambito condominiale, però, l’amministratore non è un creditore “personale”: gestisce un bilancio collettivo, con rate, conguagli e spese che spesso vengono definite a posteriori. Per questo una liberatoria assoluta, intesa come “zero assoluto, per sempre”, non è sempre realistica.

L’attestazione dello stato dei pagamenti e delle liti in corso è il documento più corretto e più “spendibile” nelle compravendite. È prevista tra le attribuzioni dell’amministratore: su richiesta del condomino, l’amministratore deve fornire una attestazione che dica lo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e l’esistenza di eventuali liti in corso. In pratica, è la fotografia ufficiale della posizione contabile del condomino, con un focus anche sui contenziosi.

Quindi, quando chiedi la liberatoria, ti conviene usare una formulazione precisa: chiedi l’attestazione dello stato dei pagamenti e delle eventuali liti in corso, e se ti serve anche una dichiarazione di “saldo” fino a una certa data, la chiedi come specificazione, sapendo che potrebbe essere espressa “salvo conguaglio”.

Quando serve davvero la liberatoria delle spese condominiali

Il caso classico è la vendita dell’immobile. L’acquirente vuole evitare sorprese e spesso il notaio chiede un documento che chiarisca se ci sono arretrati e quali delibere sono già state prese. In molte trattative, senza un documento dell’amministratore, l’acquirente chiede trattenute sul prezzo o inserisce clausole più rigide.

Serve anche in caso di acquisto, perché non sei obbligato a fidarti della parola del venditore. Un venditore può essere in buona fede e comunque “dimenticare” una rata o un conguaglio. L’attestazione ti mette in mano un dato verificabile.

È utile anche per locazioni lunghe, successioni, divisioni ereditarie, separazioni e passaggi di intestazione, perché chiarisce cosa risulta pagato e cosa no, evitando che il problema salti fuori mesi dopo.

C’è un motivo giuridico molto concreto per cui questo documento interessa tanto chi compra: chi subentra nei diritti di un condomino può essere obbligato in solido con il venditore per i contributi riferiti all’anno in corso e a quello precedente. Questa regola rende la “trasparenza” essenziale. Anche se poi, nei rapporti interni tra venditore e acquirente, si possono regolare le responsabilità, verso il condominio la tutela passa attraverso quelle regole.

Ecco perché l’attestazione non è un capriccio burocratico: è una gestione del rischio.

Cosa deve contenere una liberatoria “buona” e perché la versione generica crea solo problemi

Il documento funziona quando è chiaro e completo. Il contenuto minimo dovrebbe includere l’identificazione del condomino e dell’unità immobiliare, l’indicazione dell’esercizio condominiale di riferimento e lo stato dei pagamenti. È fondamentale che specifichi se risultano rate scadute e non pagate, se esistono conguagli già approvati ma non ancora versati, e se ci sono delibere di spesa straordinaria già adottate dall’assemblea che comporteranno richieste di pagamento.

Un punto che crea spesso discussioni è la differenza tra rate ordinarie e straordinarie. Il venditore può aver pagato tutte le rate ordinarie, ma esistere una delibera straordinaria già approvata con rate future. Se il documento non la menziona, l’acquirente si illude di una situazione “pulita” e poi si trova la sorpresa.

Poi c’è il tema delle liti in corso. La legge prevede che l’attestazione includa anche l’eventuale pendenza di liti condominiali. Non perché il contenzioso sia automaticamente “un debito”, ma perché può generare spese future e, in alcune situazioni, rischi economici.

Infine, la dicitura “salvo conguaglio”. È una formula comune e, in molti casi, corretta. Il bilancio condominiale si chiude, si approva, e solo allora si definiscono con precisione gli importi a saldo. Quindi, anche se risulti in regola oggi, potrebbe emergere un conguaglio domani, legato all’esercizio appena chiuso o a riparti approvati successivamente. L’attestazione migliore non ti “spaventa”, ti avverte con chiarezza di cosa è certo e cosa è potenziale.

Perché la liberatoria non è una bacchetta magica

È utile dirlo esplicitamente: la liberatoria/attestazione non cancella le regole sulla responsabilità tra venditore e acquirente, e non elimina la possibilità di conguagli successivi. Serve a ridurre i rischi e a chiarire lo stato di fatto, ma non può garantire l’impossibile.

In compravendita, infatti, possono verificarsi scenari come questi: l’esercizio condominiale non coincide con l’anno solare; ci sono spese imputate in un secondo momento; ci sono lavori deliberati ma non ancora contabilizzati; ci sono morosità di altri condomini che possono generare tensioni di cassa e decisioni assembleari. L’attestazione ti orienta, ma non sostituisce una lettura minima dei bilanci e delle delibere recenti quando la trattativa è sensibile.

Il modo corretto di usare la liberatoria è questo: la alleghi al rogito o alla trattativa come documento di stato; poi, nel contratto di compravendita, regoli chi paga cosa, soprattutto per le spese straordinarie deliberate e per eventuali conguagli. È così che riduci i conflitti futuri.

Chi la rilascia e a chi può essere consegnata

Il soggetto naturale che rilascia l’attestazione è l’amministratore di condominio, perché è lui che tiene contabilità, incassi, riparti e gestione delle liti. Se non c’è amministratore, la situazione è più delicata: nei piccoli condomìni “autogestiti” potresti dover ricostruire la posizione con bilanci, estratti conto e riparti approvati, e l’attestazione potrebbe essere sottoscritta da chi svolge di fatto le funzioni gestionali. Ma qui è bene essere cauti, perché la credibilità del documento dipende dalla tracciabilità dei dati.

Quanto ai destinatari, l’amministratore la rilascia al condomino che ne fa richiesta. Poi, nella prassi, quel condomino la consegna al notaio e all’acquirente. Questo passaggio è ragionevole, perché l’acquirente ha un interesse concreto e diretto. Se vuoi evitare discussioni su privacy, la soluzione pratica è semplice: chiedi l’attestazione a tuo nome e poi la condividi tu con chi ti serve.

Quando chiederla: tempi realistici e perché farlo all’ultimo è un errore

Se hai un rogito fissato, chiedere la liberatoria due giorni prima è una scommessa. Anche l’amministratore più disponibile può avere bisogno di verifiche contabili, controlli su eventuali conguagli, delibere recenti e liti. Inoltre, in certi periodi dell’anno, l’amministratore gestisce assemblee, scadenze fiscali e bilanci, e le risposte si allungano.

In pratica, ti conviene muoverti con anticipo, anche due o tre settimane prima, soprattutto se sai che ci sono stati lavori, delibere o pagamenti recenti. Se hai urgenza, lo puoi scrivere, ma l’urgenza funziona meglio quando arriva con metodo, non come “allarme improvviso”.

Un’altra cosa concreta: se hai appena pagato una rata arretrata, aspetta che il pagamento sia registrato. Se paghi oggi e domani chiedi attestazione, potresti ricevere un documento ancora “sporco”, perché l’incasso non è stato ancora contabilizzato.

Come chiedere la liberatoria: canale giusto e contenuti che semplificano la vita all’amministratore

La richiesta migliore è scritta e tracciabile. Email va bene, PEC ancora meglio se vuoi data certa, raccomandata se non hai alternative. La richiesta orale al telefono può servire per avvisare, ma poi devi formalizzare. Il punto è che tu devi poter dimostrare quando hai chiesto e cosa hai chiesto, soprattutto se i tempi sono stretti.

Nel testo della richiesta liberatoria per spese condominiali, come spiegato sul sito Nelcondominio.com, evita la genericità. Indica i tuoi dati, l’unità immobiliare, il motivo della richiesta (ad esempio “compravendita/rogito”), la data entro cui ti serve e cosa vuoi che contenga. Non devi fare il giurista, ma devi essere chiaro: “attestazione dello stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso, con indicazione di eventuali arretrati, conguagli approvati, delibere straordinarie e fondi deliberati”.

Se vuoi aumentare la probabilità di ricevere un documento utile, puoi anche chiedere che venga indicato l’esercizio condominiale (perché spesso non coincide con l’anno solare) e che l’attestazione sia riferita a una data precisa. È un dettaglio che evita equivoci.

Fac simile di richiesta

Puoi usare un testo come questo, adattandolo:

“Spett.le Amministratore/Studio Amministrazione Condominiale,
il/la sottoscritto/a [Nome Cognome], proprietario/a dell’unità immobiliare [interno, scala, subalterno se noto] sita nel Condominio di [indirizzo], chiede il rilascio dell’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso, ai sensi delle attribuzioni dell’amministratore. L’attestazione mi è necessaria per [compravendita/rogito/altro] prevista in data [data].
Chiedo cortesemente che il documento indichi: lo stato dei pagamenti alla data odierna, l’eventuale presenza di rate scadute o conguagli dovuti, le spese straordinarie già deliberate (anche se non ancora integralmente esigibili), eventuali fondi approvati e l’esistenza di liti in corso.
Resto a disposizione per ogni chiarimento e chiedo l’invio del documento via [email/PEC] oppure il ritiro presso il Vostro studio.
Cordiali saluti,
[Firma]
[Recapito]”

È un testo semplice, ma “fa lavorare” chi lo riceve perché chiarisce subito cosa ti serve.

Costi: l’amministratore può chiedere un compenso?

Qui esistono molte discussioni pratiche, perché non c’è un tariffario unico imposto dalla legge. In generale, l’amministratore ha l’obbligo di rilasciare l’attestazione su richiesta del condomino, ma può chiedere un compenso extra solo se questo compenso è previsto nel suo mandato o nel preventivo approvato dall’assemblea, oppure in accordi chiari sulla prestazione extra. In molti condomìni, la richiesta di attestazione per rogito viene gestita come “prestazione straordinaria”, con importi che spesso oscillano in un range che, nella pratica di mercato, può andare da qualche decina di euro fino a cifre più alte, a seconda dello studio e della complessità.

Il consiglio operativo è semplice: se ti chiedono un importo, chiedi che sia indicato il riferimento al mandato o al tariffario interno approvato. Non per fare battaglia, ma per chiarezza. Se invece vuoi evitare frizioni, considera l’impatto reale: in una compravendita, la priorità spesso è il tempo, non la discussione su decine di euro. Ma se l’importo è sproporzionato e non giustificato, hai tutto il diritto di chiedere spiegazioni e, se serve, coinvolgere l’assemblea.

Se l’amministratore ritarda o non risponde: come muoverti senza alzare i toni

Capita più spesso di quanto si creda: richieste lasciate in sospeso, risposte tardive, documenti generici. In questi casi, la strategia efficace è procedere per gradi.

Prima invii un sollecito scritto, breve, richiamando la richiesta precedente e la scadenza. Mantieni un tono neutro: “mi occorre entro data X, resto in attesa”. Se non basta, puoi chiedere formalmente tempi di evasione e, se la situazione diventa critica, coinvolgere il notaio o l’agenzia, perché spesso un contatto “professionale” accelera la pratica.

Se l’amministratore rifiuta senza motivo o ritarda in modo ingiustificato, esistono strumenti condominiali più incisivi, perché l’attestazione rientra tra i suoi compiti. Nella prassi, quando il comportamento è sistematico e dannoso, si può arrivare a contestazioni assembleari e, nei casi più seri, a iniziative per la revoca. Non è la prima scelta, ma è bene sapere che non sei “inermi”. Prima, però, vale sempre la pena tentare la via ordinata: richiesta chiara, sollecito, eventuale confronto.

Come leggere l’attestazione: le frasi che devi capire prima del rogito

Quando ricevi l’attestazione, non archiviarla senza leggerla. Cerca tre cose: la data di riferimento, l’indicazione di eventuali arretrati o rate scadute, e la presenza di delibere straordinarie o fondi. Se trovi la dicitura “salvo conguaglio”, non spaventarti: spesso è normale. Chiediti invece se ci sono delibere già approvate che produrranno rate future, perché lì si gioca la negoziazione tra venditore e acquirente.

Guarda anche se l’attestazione menziona l’esercizio condominiale. È importante perché la responsabilità per “anno in corso e precedente” si interpreta spesso in relazione alla gestione condominiale, non al calendario. Se l’esercizio va, per esempio, da luglio a giugno, devi saperlo.

Infine, se il documento parla di liti in corso, non è automaticamente un dramma, ma è un campanello d’attenzione. Chiedi almeno di capire se si tratta di contenziosi che possono generare spese importanti o se sono questioni minori. Non serve farsi prendere dall’ansia, serve informazione.

Conclusioni

La liberatoria serve, ma non sostituisce le clausole del contratto tra venditore e acquirente. Se l’attestazione mostra spese straordinarie deliberate, è opportuno che il contratto indichi chi le paga e con quale criterio, perché altrimenti si litiga dopo. Lo stesso vale per eventuali conguagli: puoi accordarti su una ripartizione o su un conguaglio a carico del venditore, oppure su una trattenuta a garanzia da liberare dopo la chiusura del bilancio.

Questi accordi non cambiano le regole verso il condominio, ma regolano i rapporti interni e riducono il rischio di contenzioso tra privati. È un passaggio che molti ignorano perché hanno fretta di firmare, e poi si pentono.